스트레스 DSR? 집 사기 쉽지 않다. 그럼 디딤돌에도 적용되나?

스트레스 DSR? 집 사기 쉽지 않다. 그럼 디딤돌에도 적용되나?

기존 대출에는 DSR이라는 제도가 있어서, 과도한 대출을 제한하고 있었다. 하지만 최근 새로운 제도인 "스트레스 DSR"로 업그레이드가 되면서 집을 사려는 사람들에게 많은 혼란을 주고 있다. 스트레스라는 단어가 붙은 것을 보니 좋지 않는 것 같다. 스트레스 DSR에 대해서 자세히 알아보고, 디딤돌에도 적용되는지 알아보자.

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목차

1. 스트레스 DSR?

2. 스트레스 DSR 가산금리?

3. 스트레스 DSR 계산

4. 스트레스 DSR 디딤돌은?

5. 스트레스 DSR에 대한 글을 마치며

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스트레스 DSR?

 

 

스트레스 DSR은 집을 사려는 사람이 주택담보대출을 받아 원리금을 갚는 중에 금리가 상승하여 원리금을 갚는 것이 부담이 될 가능성을 우려하여 DSR 산정 시 일정수준의 금리를 부과하는 제도이다.

쉽게 말해, 대출한도를 기존보다 더 줄이겠다는 제도이다.

DSR 제도

Debt Service Ratio의 약자로 "총부채원리금상환비율"을 말한다. 즉, 내가 빌린 대출금과 갚아야하는 원리금의 비율을 계산하는 것이다.

우리나라는 DSR을 40%로 제한하고 있다.

쉽게 연봉이 5,000만원인 직장인이 40%의 DSR을 적용하면 매년 갚아야하는 원리금(이자+원금)은 2,000만원이 되는 것이며, 이 금액까지만 대출이 가능하다.

대출 당시의 금리와 만기에 따라 달라질 수 있지만, 일반적으로 30년 만기, 4% 금리로 계산하면 약 3.3억까지 대출이 가능한 것이다. 아무리 LTV의 여유가 있더라도 최대로 빌릴 수 있는 금액의 한도가 있는 것이다.

스트레스 DSR에 반영되는 가산금리는 어떻게 정해질까?

 

스트레스 DSR 가산금리?

 

 

스트레스 DSR 가산금리는 5년간 가장 높았던 대출 금리와 현재의 금리의 차를 구하고 하한으로 계산된 금리를 적용한다. 이 가산금리는 2024년 2월 26일부터 적용된다.

현재 하한으로 계산된 가산금리는 1.5%이며, 점진적으로 적용하여 내년까지 100% 적용된다.

가산금리 적용 비율

1. 2024.02.26 ~ 2024.06.30 : 25% (1.5% * 0.25 = 0.38%)
2. 2024.07.01 ~ 2024.12.31 : 50% (1.5% * 0.5 = 0.75%)
3. 2025.01.01 ~ : (1.5 * 1= 1.5%)

이렇게 계산된 가산금리는 어떻게 적용되어 대출 총액을 줄이는 것일까? 예시로 쉽게 알아보자.

 

스트레스 DSR 계산

 

 

스트레스 DSR을 계산하는 법은 굉장히 간단하다. 특별한 스트레스 DSR 계산기가 필요한 것이 아니라 기존의 DSR 계산기에서 가산금리만 더해보면 된다. 

예를 들면 연봉이 5,000만원인 직장인이 30년 만기, 변동금리로 분할상환을 한다고 가정하면 스트레스 DSR 시행전에는 3억 3천만원을 빌릴 수 있었다.

하지만 스트레스가 적용되고 올해 상반기에는 3억 1500만원, 하반기에는 3억, 내년에는 2억 8000만원까지만 대출이 가능하다는 것이다. 결국 스트레스 DSR이 시행되고 5천만원정도 대출총액이 줄어들게 되는 것이다.

스트레스 DSR 계산 예시 요약

연봉 5,000만원, 30년 만기 변동금리 분할상환 기준

1. 스트레스 DSR 적용 전 : 3억 3000만원
2. 스트레스 DSR 적용 (2024.02.26 ~ 2024.06.30) : 3억 1500만원
3. 스트레스 DSR 적용 (2024.07.01 ~ 2024.12.31) : 3억
4. 스트레스 DSR 적용 (2025.01.01 ~ ) : 2억 8000만원

스트레스 DSR에 적용되는 가산금리는 실제로 대출금리가 올라가는 것이 아니라 대출한도를 줄이기 위해 적용되는 것이니 이자를 추가로 더 내는 것이 아니므로 이는 헷갈리지 않았으면 한다.

 

스트레스 DSR 디딤돌은?

많은 사람들이 디딤돌 대출도 스트레스 DSR이 적용되는지 궁금할 것이다.

다행히도 현재는 디딤돌에는 적용 예외이다. 또한, 정부에서 저출산 문제를 해결하기 위해 출시한 신생아 특례대출 역시 규제에서 제외되었다.

연말에 시행하는 청년주택드림 대출 역시 현재는 적용된다는 이야기가 없다.

 

스트레스 DSR에 대한 글을 마치며

스트레스 DSR이 적용되면 아무래도 부동산 매수 심리는 많이 위축될 것으로 보인다. 정부도 천정부지로 올라가는 집값의 상승을 막고 대출 받는 사람의 부담도 덜어주기 위해 이러한 정책을 시행한 것이라고 보이는데, 부동산 시장이 어떻게 될지 신중하게 지켜보는 것이 좋을 것 같다.

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